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山东省房地产业转型升级实施方案

作者: 来源: 日期:2015/9/23 16:33:31 人气:33 加入收藏 评论:0 标签:

为推动房地产业转型升级,建立房地产业健康发展长效机制,制定本实施方案。

一、产业现状

房地产业是国民经济支柱产业。近年来,在省委、省政府正确领导下,我省房地产业保持平稳健康发展,取得重要阶段性成果,为经济社会发展做出了积极贡献

(一)产业规模居全国前列。2014年,全省商品房施工面积5.45亿平方米,完成房地产开发投资5818亿元,分别居全国第2、第4位;销售商品房9180万平方米,实现销售额4880亿元,分别居全国第3、第4位;实现房地产业增加值2551亿元,占地区生产总值的4.3%,居全国第4位。城镇居民人均住房建筑面积37.3平方米

(二)产业体系比较完善。2014年,我省房地产业共吸纳从业人员73.3万人,实现营业收入6350亿元。其中,房地产开发企业8119家,竣工商品房7787万平方米;物业服务企业6814家,管理住宅、写字楼、商场、学校、医院等12.5亿平方米;房地产经纪、估价等中介企业9873家,促成居民和企业买卖、租赁、抵押房产等交易额3000多亿元

(三)市场总体平稳健康。全省各地结合实际,认真落实国家各个阶段的房地产市场调控政策,基本做到了开发规模、房价水平与经济社会发展需求、居民承受能力相适应,市场运行没有大起大落,总体上保持了平稳健康的发展态势。2014年,全省商品房平均销售价格每平方米5316元,比全国平均水平低1007元。按我省商品住宅基本套型110平方米、城镇居民人均可支配收入29222元计算,房价收入比为6.67,处于国际公认的6-8的合理区间内

(四)产业发展基础良好。作为全国首批住宅产业现代化试点省份,我省住宅产业现代化工作取得一定成效。目前全省拥有1个国家级综合试点城市(济南)、8个国家级住宅产业化基地,183个开发项目通过A级住宅性能认定,47个小区入选国家康居示范项目,40个项目获全国房地产行业最高奖——“广厦奖”,数量均居全国第一。500余家开发企业参与保障性安居工程和农村新型社区建设,为改善城镇中低收入居民和农民居住条件做出了积极贡献。

(五)对地方财政贡献突出。“十五”以来,房地产业提供的地税收入年均递增30%以上,2014年达到969亿元,占全省地税收入的27%,在服务业中居首位,还带动了建筑、建材、金融、商业、物流、家具、家电等几十个相关产业的发展。2014年,全省房地产企业缴纳土地出让金525亿元,缴纳城市基础设施配套费221亿元,有力促进了城市建设和发展。

与促进新型城镇化、推动经济社会协调发展、实现转型升级新跨越的要求相比,我省房地产业还存在以下突出问题和不足:一是商品房库存偏高,截至2014年底,全省商品房库存1.6亿平方米,去化周期达到27.3个月;二是产业集中度偏低,龙头企业实力弱,缺乏知名品牌企业,全国开发、物业企业百强中均只有1家;三是产品结构不合理,居住地产比重偏大,商业地产供应过剩,工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低;四是资本运营能力差,企业自有资金少,融资能力低,没有一家直接发行上市的房地产企业

二、思路目标

(一)总体思路。深入学习贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神,深入学习贯彻近平总书记系列重要讲话精神,适应经济发展新常态,顺应新型工业化、信息化、城镇化、绿色化、农业现代化同步发展的大趋势,坚持以人为本,满足人民群众的居住需求,整合提升开发行业,做大做优物业行业,规范发展中介行业,不断提高产业的绿色化、智能化、精细化水平,不断提高产品的耐久期、舒适度、便利性,不断提高企业的规模化、专业化、品牌化程度,大力促进房地产业转型升级,建立房地产市场健康发展长效机制

(二)遵循原则

1.坚持协调发展,致力于提高质量效益,充分发挥房地产业对扩内需、稳增长、调结构、改善城市环境的带动作用

2.坚持和谐发展,致力于实现“住有所居”,更加注重住房保障和住宅品质,努力满足新型城镇化发展需要,满足不同区域、不同层次居民的多元化住房需求

3.坚持配套发展,致力于改善公共服务,将基础教育(中小学、幼儿园)、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等配套设施,与住房“同步规划、同步建设、同步交付使用”

4.坚持绿色发展,致力于推进建筑(住宅)产业现代化,更加注重节地、节能、节水、节材和环境保护,带动绿色建筑发展和低碳社区、低碳城市建设

5.坚持创新发展,致力于增强行业活力,更加注重体制创新、机制创新、管理创新,加快推动产品创新、技术创新、商业模式创新,促进房地产业转型发展

(三)发展目标。住宅品质明显提升,产业结构明显优化,产业集中度明显提高,主要经济指标居全国前列。2015-2020年,每年房地产开发投资保持在6000亿元左右,商品房销售面积保持在1亿平方米左右,物业管理面积年均增长7%左右。到2017年,房地产业增加值占地区生产总值的比重达到4.5%左右,提供地税收入1100亿元左右;到2020年,房地产业增加值占地区生产总值的比重达到5%左右,提供地税收入1200亿元左右

三、实施路

(一)加快转变房地产供应和消费模式,保持房地产市场平稳健康发展

1.适应市场需求,优化商品房供应结构。着眼于促进产城融合、繁荣发展服务业,转变房地产开发模式,适度降低商品住宅供应比重,由相对单一的居住型产品向多元化产品转变,积极发展跨界地产

(1)工业地产:主要在开发区、工业园区内获取工业用地,投资建设道路、管线、绿化等基础设施和厂房、仓库、研发基地等房屋建筑,以租赁、转让或合资、合作方式获得投资回报

(2)创业工场:适应大众创业、万众创新特别是“互联网+”产业的需求,为小微企业、自由职业者、创业者开发建设条件便利、质优价廉的工作生活场所,如创客空间、SOHO(办公居住一体化)、LOFT(灵活布局开敞空间)、电商用房(办公仓储加工物流一体化)等,促进技术创新、知识分享、创意交流、协同创造。其中,对有前景的创业团队可以房价、房租作价折算为股权

(3)养老地产:针对日益扩大的养老需求,开发建设集居住、服务、商业、医疗护理、休憩娱乐等功能于一体的综合性养老社区,在普通商品房小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓,在已建成小区中插建、改建日间照料中心等养老服务设施

   (4)旅游地产:针对迅速升温的旅游需求,依托或营造独特旅游资源,开发建设涵盖住宿(普通酒店、分时度假酒店、第二居所)、观光游览、休闲度假、会议接待等功能的综合性地产项目

(5)教育、文化、体育地产:针对教育、文化、体育等需求,依托或营造中小学和高等院校、历史文化街区和公共文化设施、体育场馆和训练基地,开发建设居住与基础教育、高等教育、文化体验、运动健身、旅游商贸等功能复合型地产项目

(6)物流地产:选择合适地点,投资建设物流仓库、配送中心、分拨中心等现代物流设施,租赁、转让给物流企业并提供物业管理、信息服务,带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集

(7)商务地产:主动与制造业、商贸流通业、咨询服务业等大中型企业沟通对接,定向开发建设写字楼,或面向小微企业招商、招租,促进总部经济、楼宇经济发展

(8)城市综合体:根据经济发展水平和城市规模,在合适区位开发建设集购物、娱乐、餐饮、办公、居住等功能为一体的城市综合体,为服务业发展提供载体和空间

2.实行供需双向调节,努力消化库存商品房。根据市场供求变化,实行供需双向调节,分不同区域、不同城市、不同区位、不同类型,因症施治、精准调控,保持房地产市场平稳健康发展,坚决防止大起大落

(1)控制商品房供应规模。科学编制住房建设规划和年度计划,有序控制土地投放和开发项目建设进度,精心研究制订未开发房地产用地的用途转换方案

(2)促进住房合理消费。落实国家金融、税收、住房公积金等政策,适当提高公积金贷款额度,加强舆论引导,增强购房者的支付能力和信心。活跃住房二级市场,促进刚性需求和改善性需求有效释放

(3)打通保障房和商品房通道。提高棚户区改造货币化安置比重,提高国有土地上房屋征收货币补偿比重,引导被安置居民选购合适的商品房。提高公共租赁住房发放租赁补贴比重,政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房,确实需要的,收购符合条件的中小套型商品房或在商品房小区中配建

(4)满足农村转移人口住房需求。适应我省就地就近城镇化发展特点,瞄准农村市场,重点面向已在城镇稳定就业的农村转移人口,提供或改造符合其需求的商品住房,突出完善教育、医疗、社区服务设施,加快中小城市及小城镇去库存化进程

(5)改善农村教师和医护人员工作生活条件。各地可在农村中小学、乡镇卫生院驻地或附近,由政府收购或租用合适的商品房,用作在岗教师、支教教师、顶岗实习师范生和在岗医护人员周转宿舍,租金标准可参照当地公共租赁住房政策执行;鼓励在编在岗的农村教师和乡镇卫生院医护人员在县城(县级市、区政府驻地)购买商品房,可由当地教育、卫生计生部门组织,以优惠价格共同购买

(6)创新消化库存商品房。各地政府可采用贴息、补助等方式,鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑,改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等,实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼,可由政府收购或长期租用,改造为中小学、幼儿园用房,缓解“上学难”、“入托难”问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者,将住宅、公寓登记注册为营业场所

3. 完善各类配套设施,提高住房消费吸引力。各地要本着均衡布局、方便群众的原则,完善城镇基础教育(中小学、幼儿园)、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等公共服务设施建设规划,将上述各类设施的配建规模、标准落实到每个新建住宅小区和棚户区改造项目中,在规划条件和开发项目建设条件意见书予以载明。未按规划条件和建设条件意见书要求完成配套建设、不能同步交付使用的项目,住房城乡建设部门不予办理竣工综合验收备案,不动产登记经办机构不予受理不动产登记申请。突出落实中小学配建要求,解决好城镇中小学“大班额”问题。已建成小区因开发企业原因未达到配建要求的,责成开发企业在2017年底前完成,否则记入不良信用记录,重新核定开发资质,限制或停止其承接新的开发项目;违反规划在中小学用地上进行违法建设的,责令拆除,限期按规划要求完成中小学建设

4.转变房屋消费模式,发展房产租赁市场。引导城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房观念,促进住房梯度消费。把房产租赁作为重点行业来培育,大力盘活闲置住房,努力降低房屋空置率,促进劳动力自由流动,减轻青年人购房压力。培育专业化、规模化的住房租赁经营企业,鼓励物业服务企业兼营住房租赁业务,为城市流动人口尤其是外来创业、务工人员提供稳定居所。支持开发企业租售并举,鼓励在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租,鼓励划拨资产或投资兴办住房租赁经营企业,鼓励与住房租赁经营企业长期战略合作。鼓励开发企业长期持有工业、物流、商业、商务地产和养老、旅游、体育等设施,向社会提供租赁和运营服务。积极开展房地产投资信托基金(REITs)试点,拓宽社会投资渠道,扩大开发企业和住房租赁经营企业融资规模;鼓励有房居民或开发商将自有房产作价购买基金,获得长期稳定收益,同时多渠道增加租赁房源。允许机关事业单位以租赁方式解决办公用房缺口

5.提高物业服务水平,促进和谐社区建设。继续鼓励社会投资兴办物业企业,鼓励大中型开发企业自营物业企业、自管开发项目,为购房业主提供优质延伸服务,强化自身品牌效应。新竣工商品房项目全部实行物业管理,引导农村新型社区开展物业管理。充分发挥行政和市场的作用,对1995年前建成的城镇和工矿区老旧住宅小区全面开展整治改造,用五年时间基本完成整治改造任务,实现物业管理全覆盖,切实解决弃管小区居民生活环境恶化问题。与基层组织建设、社区建设、社区管理密切结合,充分发挥街道办事处、社区居委会对物业管理的指导监督作用,合力构建和谐社区。以城市或市辖区为单元,发展楼宇自控、公用设备、房屋修缮等专业服务;运用局域网、物联网、手机客户端(APP)等现代信息技术,提高物业服务效率;引导物业企业发展代购代办、老人陪护、家政服务等业务,促进物业服务专业化、信息化、多元化

6.规范房地产中介服务,提升行业信誉和整体实力。引进高端人才或顾问团队,培育发展我省的房地产咨询先进企业,为开发行业提供房地产市场调研、开发项目可行性研究及策划等专业服务,从源头上增强开发项目的前瞻性、差异性、适应性。发展品牌型、规模化、跨区域的房地产估价机构,加强估价师队伍建设,通过抽查、互审等方式提高估价报告质量,为委托人提供优质服务。全面实行房地产经纪机构备案制度,加强经纪人、经纪人协理登记和信用管理,依法严肃查处违规售房、“黑中介”等行为,支持实力强、信誉好的经纪机构扩大服务规模、创新经营方式,活跃商品房、二手房和房产租赁市场

(二)加快转变住房建造模式,推进建筑(住宅)产业现代化

1.发展节能环保型住宅。把建筑(住宅)产业现代化作为提升住宅品质、节约资源能源、培育新兴产业的重要途径,大力发展省地节能环保型住宅,发展绿色建筑。抓住标准编制、前端订制、终端应用三个关键环节,采用系统化组织、规模化订制、工业化生产方式,打造新型住宅产业链。加强政府引导,以各类保障性住房为突破口,充分运用“广厦奖”、国家康居示范工程、住宅性能认定等引导机制,提高产业化方式建造住宅的比例

2.推进住宅设计标准化。针对住宅建筑层高、开间、进深、厨卫等,研究编制和推广实施全省统一的设计标准,建立完善建筑结构与构件、部品协调一致的模数体系,为住宅构件和部品工厂化生产、规模化应用奠定基础。针对建设公共租赁房、棚改安置房、普通商品房的需要,研究编制不同面积的住宅建筑标准图集,提高设计和施工效率,推动住房建设订单化、批量化

3.推进住宅部品通用化。以住宅建筑设计标准特别是模数体系为依据,组织编制住宅部品地方标准并定期发布推荐目录,引导部品生产企业系列开发、规模生产、配套供应与多种住宅建筑衔接通用的部品。以太阳能光热光电、地源热泵、节能门窗、低辐射镀膜玻璃、轻质建材、供热计量温控、节能保温与结构一体化、整体厨卫为重点,以骨干企业为依托,扩大产能和市场份额,抢占全国建筑节能环保技术和产品制高点

4.推进住宅施工装配化。加快推广装配式钢筋混凝土、钢结构、轻钢结构等新型建筑结构体系。大力发展新型建筑构件生产企业,预制墙板、楼板、梁柱、楼梯、阳台等建筑构件,大幅度提高住宅施工装配化程度,逐步将露天作业、现场浇筑向工厂化订制、专业化装配转变。

5.推进土建装修一体化。引导开发企业从委托设计入手,组织实施土建装修一体化,建设销售成品住房,避免施工过程中的拆改,避免业主购房后二次装修造成的材料浪费、环境污染和安全隐患。研究制定地方强制性技术标准,2017年设区城市新建高层住宅实行全装修,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。对全装修商品住宅,在销售时实行毛坯房和装修分别计价,分别开发票,分别纳税。

6.推进技术应用集成化。指导开发企业综合运用节地、节能、节水、节材、环保、低碳和互联网等技术,充分发挥技术集成作用,建设绿色建筑、智能家居、智慧社区。积极推广百年住宅体系,提高住宅的安全性和耐久性。增强住宅内部空间设置的灵活性和自主性,为购房者在入住前进行个性设计、选择菜单化装修提供前提条件。将建筑(住宅)产业化技术应用纳入房地产开发项目初步设计审查内容,在施工图设计审查阶段严格把关

7.推进住宅建设标准城乡一体化。在农村新房建设和危房改造中,落实抗震设防标准,提高防震抗震能力。坚持城乡一体化发展理念,在住宅建设的规划、设计、施工、管理等方面逐步做到标准基本一致,率先在农村新型社区建设中推行,按城市标准配套建设给排水、燃气、热力、污水和垃圾处理等设施

8.加快信息技术推广应用。大力开展基于建筑信息模型(BIM)技术下的标准化建筑构件和部品数据库建设,积极运用物联网、地理信息系统(GIS)、大数据、云平台等技术,以住宅开发为主体,着手构建覆盖建筑设计、构件和部品生产、运输、施工、监理、验收、物业管理全过程的信息系统,推动住宅建造和管理智能化

(三)加快转变房地产企业发展模式,增强市场竞争力

1.加快培育大型房地产企业集团。按照“扶大、扶优、扶强”的原则,以我省房地产开发50强、物业服务30强、中介服务10强企业为依托,加快培育知名企业、品牌企业,组建大型企业集团,向专业化、规模化、品牌化方向发展。鼓励和支持省管国有企业兴办的房地产公司,加快重组整合,培育在全国有影响力的房地产企业集团。推动骨干物业企业与大中型开发企业建立长期合作关系,大型房地产项目、机关和学校等公共服务机构的物业管理招标向骨干物业企业倾斜。引导开发、物业、中介骨干企业开展技术创新、产品创新、管理创新,增强核心竞争力,积极参与全国房地产市场竞争

2.推动房地产开发、建筑施工企业战略协作。鼓励开发企业与省内骨干建筑企业结成战略合作伙伴,进行深度合作,提前介入开发项目,对结构体系、部品选择、技术应用等予以全面优化,缩短工期,降低成本,更好地保证项目质量、安全和使用功能,提高综合效益。鼓励省内房地产开发50强、建筑业50强企业间强强联合,携手开拓市场,共同做大做强

3.积极组建住宅产业联盟。以大型骨干房地产开发企业为龙头,以建筑设计、技术研发、建筑施工、装饰装修、部品生产、物业服务等企业和科研单位为依托,组建住宅产业联盟,着力增强技术集成和产品研发能力,发挥住宅产业纵向一体化的集聚效应。住宅产业联盟龙头企业或部品骨干企业所在城市,应建立相应规模的住宅产业园区,为技术研发、构件和部品生产提供载体

四、保障措施

(一)强化政府引导和市场监管。组织各市县编制《住房建设规划(2016-2020)》,合理确定开发总量、用地供应量和供应结构,防止商品房阶段性供应过剩。根据土地利用总体规划和住房建设规划,提出3-5年的开发项目,纳入开发项目库和年度开发计划,作为土地出让的依据。全面实行房地产交易信息日报制度,定期研究分析房地产运行情况,因地制宜,因时制宜,对症施策,精准调控。全面落实房地产开发项目建设条件意见书、商品房预售许可(商品房现售备案)及预售资金监管、开发项目竣工综合验收备案三项制度,健全贯穿商品房开发、建设、销售全过程的监管体系。尽快实现房地产交易合同网签全覆盖,全面实行商品房预售资金监管和二手房交易资金监管,保障当事人合法权益,维护社会稳定。加强监督检查,依法查处扰乱市场秩序、侵害群众利益的行为,加大对违法违规行为的处罚力度和市场清出力度

(二)改进房地产开发用地供应管理。在房地产开发用地出让前,由国土资源、城乡规划、住房城乡建设主管部门共同制定拟供地块出让方案。全面落实房地产开发项目建设条件意见书制度,由住房城乡建设部门对开发项目的建设周期、基础和公用设施配套、保障性住房配建、住宅产业化技术应用等提出明确要求,作为相应拟出让地块的出让条件,并负责在后期项目建设中严格监督落实

(三)提高房地产项目行政审批效率。结合深化行政审批制度改革,全面清理制约住房消费和房地产业发展的政策规定。对房地产开发项目,根据国务院国办发[2014]59号文件等有关规定,推行并联审批,缩短审批时限,提高工作效率。除政府和国有及国有控股企业的房地产开发项目外,开发企业可自主选择符合资质条件的施工企业,签订施工合同后到住房城乡建设部门备案。研究制定合理的物业收费标准和税收扶持政策,规范政府采购物业管理项目的招投标

(四)扶持房地产骨干企业做大做强。支持开发企业合理融资需求,对资质良好、诚信经营的骨干企业在授信额度、质押融资、债券融资等方面给予支持。就建筑(住宅)产业现代化、物业管理信息化等新技术,组织开展研讨交流活动。支持具备条件的开发企业和住宅部品企业,通过发行方式上主板市场或“新三板”。开发、物业企业在省内异地开展业务的,可以不再新设立独立法人资格的子公司,在项目所在地以分公司名义办理项目审批手续、设立银行账号、交纳有关税费。在土地出让金和基础设施配套费缴纳方式、商品房预售许可和资金监管等方面,对骨干企业予以倾斜和扶持

(五)发挥房地产行业协会的作用。协会要当好政府与企业之间的桥梁和纽带,深入了解企业诉求、维护行业权益、推动行业自律,重点推进房地产业信用体系建设,组织企业之间的横向、纵向商务和技术交流,组织产学研合作,开展开发、物业、中介行业测评,开展先进技术、住宅部品、示范项目、优秀企业家等推介活动,组织从业人员教育培训,推动行业整体素质不断提高,为房地产业转型升级夯实基础

(六)优化房地产业发展环境。加大人才培养力度,积极推动房地产开发、物业服务企业与职业院校合作,培养物业管理专业人才;公办或民办职业院校设置企业急缺专业的,提倡用人企业给予资金支持,政府可给予一定补助。及时清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等,无法律法规明确规定的要坚决取消,收费标准过高的要适当降低。优化房地产收费征收模式,缓解企业在项目运作前期过重的资金压力。抓紧开展房地产开发企业信用评价工作,对信用等级高的企业,可以视情况缓收、减收、免收有关保证金。客观公正搞好舆论宣传,在全社会大力普及房地产法律知识,增强契约精神,为房地产业持续健康发展营造良好环境

山东省人民政府办公厅            201596日印发

本文网址:http://www.lqjs.gov.cn/show_770.html
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